12月18日,在由国家金融与发展实验室、上海金融与发展实验室联合指导支持,中国房地产金融年会组委会主办的“2020中国房地产金融年会”上,植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平对房企融资问题和与会专家作了探讨。
连平指出,当前房地产融资的政策是趋向于收紧,其重点是很明确的,就是要控制房企有息负债的增速。与此同时,银行借款、债券、非标等融资渠道不同程度收窄,这样房企现金流就不得不更多来依赖销售的回款。
在这个过程中,连平认为,有五个问题是值得关注的:第一,销售回款跟房价之间是什么关系。第二,“三道红线”所隐含的有息负债整体增速上限大概是多少。第三,银行借款、债券融资、非标各项融资的渠道到期偿还压力是怎样的。第四,“三道红线”之下房企现金流压力情况如何。第五,未来如何平衡好有息负债增速与销售回款增速之间关系。
就“三道红线”对房企融资的影响方面,连平总结了三种情形:第一,有息负债增速下降导致的资金缺口可以通过销售回款增速提升来加以弥补,这个时候房企资金维持相对比较平衡的状态。第二,当销售回款增速提升不能弥补有息负债增速下降,这个时候房企现金流可能会面临一定风险,而这种风险大小则取决于现金流缺口大小。第三,有息负债增速与销售回款增速同时下降的时候,整个房地产行业面临资金链断裂风险就大一些,如果两者下降幅度都比较大,这种风险就越大。
那么,“三道红线”下房企融资压力如何评估?连平认为,第一,销售回款增速与房价涨幅显著相关。未来房住不炒大环境下,房价涨幅总体是可控的,这样就会制约销售回款增速。
第二,“三道红线”隐含的发债房企整体增速要求,如果是全面执行“三道红线”政策,三百家发债房企有息负债整体增速可能很难超过6.9%,目前来看,2019年底和2020年上半年,发债房企有息负债增速已经高达8.6%,这说明未来还是有一定下降空间。
第三,开发贷增速仍然有下行空间。从银行来说,给房企借款主要是开发贷,2019年增速出现了明显回落,未来房地产开发贷增速仍然会逐步回落的态势。最近这些年以来波动比较大,但是平均贷款增速应该不会明显超过整个贷款余额的平均增速。同时,开发贷在整个银行贷款余额占比应该是比较稳定的,而且这个比例不高,通常是在6%-7%这个比例。未来这个增速会有一定程度下降的可能。因此流向房地产行业信贷资金一定会受到比较严格的管控,加上“三道红线”倒逼房企杠杆水平,类似贷款增速还会有一定程度下降。
第四,境内外信用债到期偿还的压力是比较大的。第五,信托融资收紧压力是需要关注的。
总体来说,连平认为,2021年底“三道红线”隐含的要求,发债房企有息负债增速不能超过6.9%,大致是有可能会实现的,2021年还要重点关注境内外信用债到期偿还压力。与此同时,控制房地产行业整体有息负债规模同时,结构性问题也不可忽视。
针对上述可能出现的情形,连平提出的政策建议是:
第一个,从总量上而言,有息负债增速应该与销售回款增速保持一个动态平衡。要争取销售回款增速回升产生的现金流,可以基本弥补有息负债增速的回落。
第二,从有息负债结构来看,对非标、发债、银行借款还是应该采取逐步缓解的策略,在这个方面建议逐步分阶段来实施三道红线监管要求,并根据房企从拿地到房屋验收等整个行业周期的平均时长,设置两三年缓冲期。
第三,提高房企股权融资占比,丰富多元化融资渠道。在当下严控有息负债增速背景下可以考虑提高房企股权融资比例。比如合作开发、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者,甚至可以考虑恢复受理和重启A股上市规模房企的股本(股权)再融资以拉通港股(股权融资通道始终开放)及A股房企在降杠杆措施方面的公平性,以此来优化房企融资结构。此外,借鉴国外房企主流融资模式经验,未来时机成熟还可以大力发展房地产投资信托基金(REITs)、资产证券化以及夹层融资模式等。
第四,高度关注房地产金融风险,建立因地制宜的、动态的监测指标体系以准确判断、及早发现房地产金融风险。根据不同地区尤其是一些重要的地区,比如说一线和重要二线城市,还有对于整体三线和四线城市不同风险特征来建立它的监测体系。
第五,重点关注房地产金融风险可能引发的相关行业风险,比如说对房地产行业提供较多融资的信托、三方财富等等,这些行业所可能受到的波及以及相关风险传染,是未来相关政策考量中间是不可忽视的一个重要环节。
(文章来源:21世纪经济报道)
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